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国信证券:假如地产投资继续下滑

2019-12-04 14:03:39来源:励志吧0次阅读

国信证券:假如地产投资继续下滑 2014-10-08 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

中国经济:

节前央行和银监会联合下文,松绑楼市。市场有将此举视为政府提振地产,维稳增长的“最后一搏”。我们认为,降低首套房贷利率,“认贷不认房”等举措会给房地产市场带来短期提振,但可能无法改变明年房地产投资向下调整的格局。不过,我们亦不必过度看低明年房地产投资的前景,甚至得出房地产市场势必崩盘,金融体系势必遭殃的悲观结论。8月房地产相关数据继续恶化,销售和新开工继续负增长,相对稳定的施工和竣工面积亦带动地产库存不断攀升。的确,房地产投资受制于前期拿地和新开工过少难有明显复苏,反而继续下行的风险较大。较为中性的估计是,今年年底房地产投资尚能维持10%左右的增速,但明年房地产投资将会滑落到个位数甚至出现负增长。房地产投资下滑对整体经济拖累较大,政府无法泰然处之,势必祭出对冲。从今年经验来看,基建投资受到财政预算约束的制约,难以完全对冲房地产投资的下滑。因此一定需要其他途径的政策支持以避免房地产的过快调整,及经济的过快滑落。我们认为,对冲房地产投资下滑,货币政策会“两条腿走路”:一是绕道国开行进行棚户区改造托底投资增速;二是将按揭贷款首先纳入央行PSL抵押品框架。

国开行定向支持棚改或成下半年稳增长的重要抓手。国开行进行棚改可以绕开财政预算约束,这真是所谓“二财政”的特质。简单测算可知,今年全年房地产投资下滑一个百分点,大致相当于800亿的投资额。如果全年房地产投资累计增速下滑4%,那么有3200亿的新增投资即可对冲。而下半年国开行计划中的棚改贷仍有4500亿的量级,因此年内只需依赖国开行即可对冲地产投资的下滑。事实上,上半年国开行在稳增长中的地位已大幅提升,国开贷占比总贷款接近8%(图1),在历年中处于相对高位。二季度货币政策执行报告中更是罕见地把支持国开行政策性金融功能单独提出加以表述。

但国开行仍然存在较大融资缺口,需要央行定向支持。如果按照去年1.2万亿的发债额度来看,前8个月国开行已经发行了8694亿,后续发行额度不足4000亿(图2)。这显然不足以满足国开行的贷款资金需求,从而一定需要央行的定向支持。因此,接下来稳增长的路径将主要依赖货币端而非财政端。央行继续通过PSL向国开注入流动性,国开行发放棚改贷对冲房地产投资下滑,这将成为四季度甚至明年稳增长的的主要途径。

按照棚改规划,2013-2017年拟建成1500万套,而2013年加上2014年计划改造的数量接近800万套。考虑到这两年棚改新开工项目较多,以及明年继续新增的改造项目,2015年棚户区改造仍将面临较大的资金压力。鉴于棚改周期长、收益率低,不太容易吸引民间资本介入,而财政约束又限制了未来财政支持的力度,因此国开棚改贷仍将是最重要的资金来源。发行住宅金融债可以部分缓解资金压力,但考虑到发债的资金成本仍然不低,央行的定向支持将是必不可少的。

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