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房地产市场在逆势中回转与调整

2020-01-15 07:22:57来源:励志吧0次阅读

正略钧策管理咨询房地产研究中心

■从规模性上看,万科以1192. 7亿元的总资产规模高居榜首。■从净利润指标来看,中海地产总体盈利能力表现突出,净利润达到50.49亿元,位居房地产企业净利润榜首。■2008年蓝筹地产企业的资产负债率与2007年基本持平,企业的长期偿债能力保持稳定,抗风险能力比较强。其中万科地产、金融街控股、中海地产等总体负债规模更为合理。

经历了2007年房地产市场的快速上涨,2008年中国的房地产市场出现重要转折,进入了严酷的冬季,特别是进入第三季度,全国房地产市场开始快速下行:房屋需求持续下降,房价出现下跌;大量房源滞销,开发商的库存积累开始上升,资金链断裂和现金流风险大幅增加;开发商不得不放慢扩张的步伐,部分企业甚至面临巨大生存压力。

“行业的冬天”来临,“苦练内功”成为开发商见面嘘寒问暖的口头禅,如何穿上御寒的冬衣,平稳度过行业的低谷成为地产企业共同的诉求。同样的危机下,部分房地产企业却依然保持了稳定的成长,市场份额还逆市扩大,进一步体现了这些品牌企业的优势。2009年入选“中国蓝筹地产企业”的19家地产公司在2008年表现出良好的抗风险能力和稳健的成长潜力,我们对其经营业绩和可持续发展能力进行分析,总结其过冬经验,并对房地产企业未来发展的趋势进行了预测。

一、2008-2009年度 “中国蓝筹地产企业”经营业绩总体分析

1.蓝筹地产企业规模增长速度减缓,但依然跑赢大势,市场占有率不断提高

2008年以前,蓝筹地产企业总资产与净资产规模增长速度较快,达到40%-80%,而2008年平均总资产规模均值为 77亿元,增长率只有14.8%,主要是因为2008年市场的不景气导致投资大幅减少,销售收入及净利润等指标增长下滑;同时受到资本市场低迷的拖累,国家限制性政策导致资金流动性降低,开发商融资水平大大降低,多家企业增发、上市计划搁浅,影响到企业总资产规模的增长。

从规模性上看,万科以1192. 7亿元的总资产规模高居榜首,中海地产实现40%以上的增长,资产规模达到855.76亿元,位居第二。

图1:蓝筹地产企业平均总资产增长示意图

在主营业务收入方面,2008年蓝筹地产企业平均主营业务收入增长为10.45%,相比2007年56.02%的增长率有较大幅度的回落。在2008年整体市场低迷的情况下,蓝筹地产企业在收入增长上也有所减缓,万科、中海、远洋等规模企业收入增长率都不超过20%,但部分企业收入增长依然较高,如保利地产以91.24%的主营业务收入增长率和104.4%的净利润增长率,显示了良好的成长能力。

图2:蓝筹地产企业平均主营收入增长示意图

虽然蓝筹地产企业规模的增长速度有所回调,但是相比全国市场而言,无论资产规模还是市场占有率,其相对优势都更加突出。2008年全国商品房销售额24071亿元,同比下降19.47%,而所入选的19家蓝筹地产企业的销售额为2270亿元,同比上涨5.6 %,市场占有率由2007年的7.2%上升至9.4%,提高2.2个百分点,市场份额明显提升,从发展趋势看,蓝筹地产企业的市场份额呈现出加速增长态势,行业集中度进一步加强,市场地位更加显著。

2.受销售收入增速下降影响,蓝筹地产企业运营效率指标有所下降

规模与效率是企业发展的双驱动力,规模经济离不开高效率的经营管理,2008年房地产市场需求持续下跌,产品销售速度放缓,在收入增长慢于资产增长的情况下,19家蓝筹地产企业平均总资产周转率为0.29,同比下降18.79%。

2008年蓝筹地产企业纷纷加强营销的力度,项目的开工保持谨慎态度,全线快速销售回款,采取以销定产的策略,销售方面保持弹性和灵活性,小步快跑,以降低库存风险。

图 :蓝筹地产企业平均总资产周转率示意图

.蓝筹地产企业盈利能力有所下降,但是依然领先同行

2008年19家蓝筹地产企业的平均总资产收益率和净资产收益率指标均有所下滑,平均总资产收益率为4.41%,平均净资产收益率为12.2 %,两者分别下降27.7%和26.9%。2008年商品房价格的回落以及土地营运成本的提高使得净利润率下降,同时平均总资产周转率的下降,最终使得19家蓝筹地产企业平均资产收益指标均有所下降。

图4:蓝筹地产企业平均总资产与净资产收益率示意图

从净利润指标来看,2008年蓝筹地产企业平均实现净利润16.6亿元,同比下降17. 1%,其中,中海地产总体盈利能力表现突出,净利润达到50.49亿元,位居房地产企业净利润榜首;保利地产净利润增长连续两年翻番增长,显示了其极好的成长性。

图5:蓝筹地产企业平均利润增长示意图

4.新增土地储备面积增速减缓,开发策略调整更为灵活,区域扩张步伐趋于谨慎

2008年全国新增土地储备面积出现负增长,蓝筹地产企业土地购置行为同样趋于谨慎,采取相对保守的拓展策略,土地储备总量略有增长,19家蓝筹地产企业平均土地储备面积同比增长了11. 1%,但增长速度与前几年相比大幅减缓。

图6:蓝筹地产企业平均土地储备面积增长示意图

大部分蓝筹地产企业基本上实现了跨区域的发展布局,区域扩张速度有所放缓,同时在2008年市场低迷的情况下,做好手上项目、加快回笼资金是重点。2008年蓝筹地产企业平均新进入城市数量与2007年相比略有上升。

开发商持续进行区域布局的扩张势头基本告一段落,企业大规模扩张之后,面临的最紧迫的问题是集团管理、人才培养等要素与发展规模的匹配性,这就要求开发商提高公司规范化水平,提高企业的集团化运作能力,进行区域内的深耕细作。

图7:蓝筹地产企业平均进入城市数量增长示意图

二、蓝筹地产企业可持续发展能力分析

1.蓝筹地产企业抗风险能力较强,经营较为稳健

2008年蓝筹地产企业的资产负债率与2007年基本持平,企业的长期偿债能力保持稳定,抗风险能力比较强。其中华润置地、万科地产、金融街控股、中海地产等总体负债规模更为合理,经营更为稳健。

2008年,受外部经营环境影响,企业现金流入减少,但因新增投资减少、开发计划调整,经营现金流量净额状况基本保持稳定。

为了减少市场低迷期的企业运营风险,精细化管理被提到尤为重要的高度,在加快销售速度的同时,蓝筹地产企业通过控制成本、减少支出等手段,确保企业经营的现金流。

图8:蓝筹地产企业平均资产负债率示意图

2.蓝筹地产企业尝试多元化的融资渠道,融资能力更强

在国家一系列宏观调控政策的影响下,2008年国内房地产市场销售放缓,开发商回款压力逐渐加大,货币从紧的调控政策更加剧了外界对房地产公司资金链的担忧,银行融资、IPO等方式均受到不小阻力,例如金地集团2008年7月份公开增发85亿元A股的申请意外搁浅。

2008年在股市低迷,拥有大规模土地储备、巨大资金需求的地产公司不断受到银行和投资者冷遇的情况下,发行公司债成为大型房地产公司积极探索的一种融资方式。

但不可否认,蓝筹地产企业融资能力要明显优于普通的房地产公司,抵御资金风险的能力比较强。2009年房地产在积极财政政策的刺激下,银行流动性大大增强,地产商的资金状况得到极大的缓解。

.良好的抗风险能力背后,体现出蓝筹地产企业较高的管理水平

2008年整体市场低迷的情况下,大多数企业的抗风险能力较弱,企业内部多项目管理能力、集团管控能力以及战略管理能力都亟待提高。这就要求更多的房地产开发商通过流程规范化、人才结构优化以及管理制度创新,加强企业精细化管理水平,从而更加从容地应对市场变动带来的风险,更敏锐地获取市场机会。

蓝筹地产企业良好业绩表现的背后,是其规范、科学的管理体系的支撑,各个管理模块的整体提升,使企业的整体运营管控水平和效率处于行业较高水平。

三、2008年“过冬经验”与2009年发展趋势分析

1.良好的市场把握能力和管理水平是地产企业提高风险抵御能力的基础

房地产市场的周期波动性要求开发商必须具备良好的市场把握能力和灵活的策略以应对,2008年蓝筹地产企业之所以跑赢大势,与其更具前瞻性的眼光、更早的感知市场冷暖、更积极的调整经营策略密切相关。在行业调整时蓝筹地产企业表现出较快的市场反应,及时调整开工面积和投资计划,加快回收资金,为逆势竞争做好充分准备。

2008年房地产市场的残酷,对开发商的管理能力和运营效率提出更高要求,蓝筹地产企业纷纷把切实有效的提升公司管理水平作为公司最重要的命题,保利、金地等企业不断加强集团管控能力,降低项目运作风险,通过成本管理水平提高来压缩项目开支,通过企业创新的营销和服务手段加快资金的回笼,最终实现销售收入和净利润增长高于同期行业平均水平的良好成绩。

2.行业调整期,提高资产周转速度比追求利润更加重要

房地产市场化程度加深和利润空间的压缩,要求开发商更加重视缩短项目开发周期、提高现有资金的周转率,以提高市场竞争力。尤其在市场低迷的情况下,开发周期的缩短、资金的快速回笼以及运营管控效率的提高对企业的生存和发展弥足珍贵。

本次行业调整过程中,蓝筹地产企业通过多种措施提高资产周转速度和运营效率。如采取低开高走或优惠折扣的定价策略,提高房屋的销售速度,强调优先保证销售回款、加强现金储备、降低财务杠杆,从而在确保公司财务安全的同时,业绩也领先平均水平。

.房地产市场周期性波动,稳健财务策略下进行合理的扩张

2008年蓝筹地产企业均保持了比较合理和稳定的资产负债水平,区域拓展步伐和开发节奏均得到良好的控制,新增土地储备保持稳中有进,强调合理的区域布局和经营的连续性,企业扩张在财务资源可支撑的安全底限下稳步进行。

行业调整使得开发商的资金和财务管理压力空前,蓝筹地产企业积极拓展各种融资渠道,加大市场低迷期的融资力度,为公司的资金计划提供有力的保障。

当前房地产市场在各种利好因素的刺激下很快走出低谷,房地产价格大幅度上涨,市场在迅速回暖之余,风险正在进一步加大。蓝筹地产企业在经历了2008年行业调整之后应吸取经验和教训,一方面积极推进管理水平,强化企业的核心竞争优势,从成本管理、运营效率提高、服务质量提升等各个方面夯实基础;另一方面顺势中不盲目,稳健经营,提高公司经营的风险意识,以期实现规模、质量和效益的可持续发展。

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