赛车

信达地产溢价10倍21亿新疆拿地

2019-08-12 05:13:39来源:励志吧0次阅读

  资产评估方表示,高溢价是因为土地使用权计入无形资产,且新疆峰丽2006年是零成本拿地

  2010年12月29日,公布了一则公告,公告显示,信达地产全资子公司新疆信达银通以2.1亿元收购了新疆峰丽100%股权。在这一起收购案中,对新疆峰丽的资产评估表中有一项很是显眼。

  根据新疆信德资产评估有限公司对新疆峰丽的资产评估报告显示,新疆峰丽“无形资产”这1科目的账面价值为1 21.25万元,评估价值为151 9.77万元,增值率达1045.87%,也即10倍以上。

  无形资产飙升10倍以上

  信达地产公告显示,新疆信达银通拟以2.1亿元收购自然人郭峰、马国栋、李德明分别持有的新疆峰丽50%、25%、25%的股权。交易实施完成后,新疆信达银通将持有新疆峰丽100%的股权。

  信达地产称,本次收购是为了获得公司现有全部土地资产权益和土地规划设计条件容许的项目开发建设权。

  新疆峰丽目前的主要资产有土地——共有位于乌鲁木齐市的三幅土地,总用地面积为125486.07平方米,约为189亩。其他主要资产还有及附属物。即新疆峰丽工业园区房产及设施,用处为厂房、锅炉房、食堂、宿舍、办公楼等房产。

  评估报表显示,新疆峰丽主要的增值部份来自于公司的无形资产。评估报告显示,净资产评估值为21429.76万元,净资产评估增值为14066.17万元,增值率为191.02%。其中,无形资产增值为1 818.52万元,在净资产增值中占比高达98.2 %。

  无形资产是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产,包括专利权、商标权等。根据新疆峰丽公司介绍,该公司并不存在高价值的企业专利,而观察其公司的财报也可发现,2009年该公司净利润为-. 6万元,2010年月净利润为- 158658.8万元,可以说,赢利情况每况愈下,企业品牌价值其实不存在保障。那么,该公司无形资产的飙升是出于何种原因?

  另有观点从其他角度也表示了对该项评估的疑问,该观点认为,通常情况下,房地产公司主要增值部份在于土地使用权及未销售房产,但该项目一般分别放在固定资产以及存货这两个科目里。从信达地产公告可知,公司的固定资产评估下来的增值率只有4.62%,如果土地使用权被计入固定资产中的话,明显固定资产的增值率被评估得过低,另一方面,公司的存货也仅为259.74万元且评估并未增值。

  疑问主要集中在该次评估中新疆峰丽的土地使用权归入什么科目?而无形资产的增值又是出于哪里?

  土地使用权被归入无形资产

  有一种看法很自然地解释了这点现象,认为对房产来讲,无形资产除包括专利权、商标、自然资源等,事实上还包括土地使用权。而业界的第一反应是土地应当被计入“固定资产”科目中,事实并不是那么简单。

  据信达地产公告,新疆峰丽的主要资产在于土地和房产。由于房产是归于固定资产和存货科目,且该两个科目没有明显增值,则增值部份极有可能来源于土地使用权,并且体现在了无形资产的科目上。因此当土地在一定时间积累增值后,使得“无形资产”也得到了客观的增值结果。

  就这一问题联系到了该项目的评估师——新疆信德资产评估有限公司的张恩虎先生。他告诉,在信达地产的这起收购案里,他们在对新疆峰丽的评估过程中的确是将土地归入“无形资产”里,并且他还补充道,在所有房地产项目评估进程中,土地使用权都被归入无形资产。

  了解到,无形资产的一个重要特点便是不具有实物形态,而日常经济中,通常所说的土地实际上指的是土地使用权,而非土地所有权,因而土地使用权被归入无形资产中确实有可能。但是,对张恩虎比较绝对的说法,依然征询了会计行业专家的观点。

  “在土地还未开发的时候,土地被计入无形资产中,如果已经拿来开发,已建设建筑了,大多情况则被计入固定资产里。但是如果开发了没有被转计到固定资产里也可以,这一块并没有严格的规定,只要不重复计入就可以。”财务打假专家夏草告诉。

  依照企业会计制度的规定,企业购入或以支付土地出让金方式获得的土地使用权,在还没有开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并依照规定期限分期摊销,房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程本钱,待工程完工后,再一并转入“固定资产——房屋及建筑物”。

  因此,一般而言,土地使用权在建造房屋及建筑物前,记入“无形资产——土地使用权”,并定期摊销;在建造房屋及建筑物时,将“无形资产——土地使用权”的账面价值转入在建工程;在房屋及建筑物完工后,土地使用权成本随房屋及建筑物工程本钱,一同转入“固定资产——房屋及建筑物”,不单独作为“固定资产——土地”或者无形资产核算。

台北汽车网
乌苏女性网
北京旅游网
分享到: